Güzeş&Kaya Hukuk Bürosu

Adil yargılanma hakkı ve hakkaniyete uygun yargılama avukat ile temsili gerekli kılmaktadır. Nitekim avukat ile temsil hakkı, adil yargılanma hakkının ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır. Nitekim adil yargılanma hakkının koruma altına alındığı Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 6. maddesinin 1. fıkrasında genel olarak adil yargılanma hakkı ele alınırken devamı fıkralarda ise avukat ile temsil hakkına yer verilmiştir:

“Herkes davasının, medeni hak ve yükümlülükleriyle ilgili uyuşmazlıklar ya da cezai alanda kendisine yöneltilen suçlamaların esası konusunda karar verecek olan, yasayla kurulmuş, bağımsız ve tarafsız bir mahkeme tarafından, kamuya açık olarak ve makul bir süre içinde görülmesini isteme hakkına sahiptir.

(…)

Bir suç ile itham edilen herkes aşağıdaki asgari haklara sahiptir:

(…)

c) Kendisini bizzat savunmak veya seçeceği bir müdafinin yardımından yararlanmak; eğer avukat tutmak için gerekli maddî olanaklardan yoksun ise ve adaletin yerine gelmesi için gerekli görüldüğünde, resen atanacak bir avukatın yardımından ücretsiz olarak yararlanabilmek.

(…)”

Mahkeme ceza yargılamalarına ilişkin olarak 6. maddenin 1. fıkrasındaki hakkaniyete uygun yargılama şartını 3. fıkranın c bendi, her sanığın bir müdafi tarafından temsil edilme ve şartlar gerektiriyorsa avukat için maddî yardımdan yararlanma hakkı ile birlikte değerlendirmek suretiyle her olayın kendine özgü koşularını göz önüne alacaktır.

Soruşturma Aşamasında Avukat ile Temsil Hakkı

Öncelikle belirtmek gerekir ki avukat ile temsil hakkının en sık şekilde ihlal edildiği yargılama aşaması, soruşturma aşamasıdır. Özellikle bu sebeple Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (Mahkeme) avukat ile temsil hakkının soruşturmanın başlaması anından itibaren başladığını belirtmiştir.[1] Magee v. U. K. kararında Mahkeme, başvurucuya, başvurucunun açıkça istekte bulunmasına rağmen, avukat tahsis edilmemesini ve bu süre içinde başvurucunun mahkumiyetine temel olan ifadelerin başvurucudan alındığını belirterek madde 6/1’i madde 6/3-c ile birlikte değerlendirmiş ve adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.[2]

Mahkeme, Öcalan v. Türkiye kararında ise avukat ile temsil hakkının etkin bir şekilde gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemiştir. Bu davada başvurucunun avukatlarıyla gerçekleştirdiği görüşmeler güvenlik güçlerinin kontrolünde gerçekleşmiştir. Mahkeme, burada güvenlik güçlerinden gizli bir görüşmenin sağlanamaması ve gerektiğinde başvuranın avukatından gizli talimatlar alamamasını avukat ile temsil hakkının etkin bir şekilde kullandırılmaması suretiyle adil yargılanma hakkının ihlali olduğunu belirtmiştir.[3]

Mahkeme, avukat ile temsil hakkının zorunlu durumlarda kısıtlanabilineceğini; fakat bu durumda dahi adil yargılanma hakkının ihlal edilmemesi gerektiğini belirtmiştir. Salduz v.Türkiye davasında PKK (yasadışı bir örgüt olan Kürdistan İşçi Partisi) lehine düzenlenen izinsiz bir gösteriye katılmakla suçlanan ve sonrasında bu suçtan mahkûm edilen başvuran, polis tarafından gözaltında tutulduğu esnada avukatı bulunmaksızın suçunu itiraf etmiştir. Fakat yargılamanın daha sonraki aşamalarında bu ifadeleri reddetmesine rağmen ulusal mahkeme, iç hukuktaki kanun hükmüne dayanarak söz konusu ifadeyi kararında esas kanıt olarak kullanmıştır. AİHM, bu olayda polis sorgusu sırasında avukatın bulunmaması sebebiyle adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.[4] Mahkeme, daha sonraki birçok kararında bu içtihadını tekrarlamıştır.[5]

Mahkeme, soruşturma aşamasında avukatla temsilin sağlanmaması sebebiyle adil yargılanmanın ihlalinin yargılamanın daha sonraki kısımlarında giderilip giderilmediğini de incelemiştir. Mader v. Hırvatistan davasında adam öldürme suçundan dolayı hüküm giymiş olan başvuran, polis sorgusu boyunca avukat yardımından yararlanamadığı gerekçesi ile adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini öne sürmüştür. Mahkeme, polis gözaltısı sırasında bir avukata erişimin sonraki yargılamalar üzerinde nasıl bir etkisi olabileceği konusunda spekülasyonda bulunmak Mahkeme’nin görevi olmamakla beraber, ne sonradan avukat tarafından sunulan yardımın ne de yargılamaların çekişmeli niteliğinin başvuranın başlangıçtaki sorgusu sırasında işlenen kusurları giderecek mahiyette olmaması sebebiyle adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.[6]

Üst Derece Yargılamasında Avukat ile Temsil Hakkı

Mahkeme, istinaf ve temyiz aşamalarında avukat ile temsil hakkının kullanılamaması durumunu direkt olarak adil yargılanma hakkının ihlali olarak kabul etmemiştir. Üst derece yargılama sistemleri her devletin iç hukukunda farklı şekillerde düzenlenmiştir. Mahkeme için önemli olan, istinaf ve temyiz aşamalarının yargılamanın geneline etkisidir. Diğer bir deyişle, üst derece mahkemelerinin davayı sadece hukukîlik yönünden mi yoksa hem hukukîlik hem de esas yönünden mi denetliği önem arz etmektedir. Örneğin Monnel ve Morris v. Birleşik Krallık davasında Mahkeme, üst derece yargılamasının hukukîliğe ilişkin olup kısa sürmesi dinlenmemesi sebebiyle adil yargılanma hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir.[7] Mahkeme, avukat ile temsil hakkının sınırsız olmadığını, önemli olanın yargılamanın genel olarak adil bir şekilde yürüyüp yürümediği olduğunu çeşitli kararlarında belirtmiştir.[8]

Avukat ile Temsil Hakkından Feragat

Mahkeme, avukatsız yapılan ifade alma gibi işlemlerin adil yargılanma hakkını ihlal edeceğini belirtmekle beraber avukat ile temsil hakkından açık bir şekilde feragat edilmesi durumunda ihlalin ortaya çıkmayacağını belirtmiştir. Mahkeme, savunma hakkından feragati iki ölçüte bağlamıştır. Koşulsuz olması ve sanık haklarının güvence altında bulundurulması durumunda, savunmadan feragatin kabul olunabileceğini belirtti. Poitrimol v. Fransa davasında Mahkeme, başvurucunun birinci ve ikinci düzeydeki yargılamalara katılmayacağını, ancak avukatla temsil edilmek istediğini açıkça bildirmesi karşısında, duruşmada bulunmamasının temel bir hak olan avukatla temsil olanağını ortadan kaldırmadığı belirtmiştir. Bir ceza davasına, sanığın katılımı gerçeğin aydınlanması açısından büyük önem taşımakla birlikte, duruşmaya gelmeyen sanığa avukatı eliyle hukuksal temsil olanağının verilmemesi, savunma hakkının demokratik toplumlardaki önemi ve hukukun üstünlüğü ilkesi karşısında orantısız bulunduğundan, avukatla savunma hakkı yönünden adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.[9]

Aleksandr Zaichenko v. Rusya davasında şoför olarak çalıştığı şirketten mazot çalmaktan dolayı mahkûm edilen ve kendisine tecil edilmiş hapis cezası verilen başvuran, mahkûmiyetinin yargılamadan önce avukat bulunmaksızın polis önünde yaptığı itirafa dayalı olduğundan şikâyetçi olmuştur. Fakat başvuran, soruşturmanın başlamasıyla birlikte avukat yardımından faydalanma hakkı konusunda bilgilendirilmiş; ancak gönüllü ve kesin bir şekilde suçlama belgesini imzalamayı kabul etmiş ve kendisini yargılamada savunacağını belirterek avukat yardımından faydalanma hakkından feragat etmiştir. AİHM, bu sebeple adil yargılanma hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir.[10]

Mahkeme, Dayanan v. Türkiye davasında ise avukat ile temsile ilişkin olarak sessiz kalan başvurucunun bu hakkından feragat etmiş sayılamayacağını; feragat için başvuranın tereddüde yer bırakmayacak şekilde açık bir beyanının olması gerektiğini belirtmiştir.[11]

Sonuç

‘Avukat ile Temsil Hakkı’, özellikle suç isnadına ilişkin davalarda adil yargılanma hakkının ikâme edilmesi için büyük önem arz etmektedir. Mahkeme, bu hakkın kullanılmasının soruşturma evresinin başlamasıyla beraber başladığını belirtmektedir. Mahkeme, avukat ile temsilin sağlanmamasından dolayı adil yargılanma hakkının ihlal edilip edilmediğine karar verirken söz konusu ihlalin yargılamanın genelinin hakkaniyete uygun olarak yapılmasına etki edip etmediğini değerlendirmektedir. Bu haktan feragat edilebilmesi için feragat beyanının açık olması ve sanığa savunma hakkına ilişkin yeterli başka güvencelerin sağlanmış olması gerekmektedir.

————

Av. Emir Seydi KAYA

[1] John Murray v. U. K., 08.02.1996, para 63

[2] Magee v. U. K., 06.09.2000, para. 45

[3] Öcalan v. Türkiye, 12.03.2003, para. 146-149

[4] Salduz v. Türkiye, 27.11.2008

[5] Bknz; Pishchalnikov v. Rusya, 24.09.2009; Yeşilkaya v. Türkiye, 08.12.2013; Boz v.Türkiye, 09.02.2010

[6] Mader v. Hırvatistan, 21.07.2011

[7] Monnel ve Morris v. Birleşik Krallık, 02.03.1978

[8] Bknz: Can v. Avusturya, 12.07.1984; Imbroscia v. İsviçre, 24.11.1993

[9] Poitrimol v. Fransa, 23.11.1993

[10] Aleksandr Zaichenko v. Rusya, 18.02.2010

[11] Dayanan v. Türkiye, 13.10.2009

Koronavirüs (COVİD-19), 2019 yılı aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmış ve oradan bütün dünyaya yayılarak, Nisan 2020 itibari ile, küresel bir salgına dönüşmüştür. Koronavirüs, insanların daha önce de karşılaştığı ve mücadele etmek zorunda kaldığı bir virüstür. Fakat COVID-19, bu virüsün mutasyona uğramış hali olup yayılma hızı küresel olarak çok yüksektir. Ayrıca aşısı henüz bulunamadığı için ölüme sebebiyet verme oranı da yüksektir. Dünya tarihindeki diğer küresel salgınlar ile karşılaştırıldığında en tehlikeli salgınlardan biri olduğu ortadadır. Bütün bu sebeplerle, COVID-19 görüldüğü ülkelerde çok ciddi bir panik havasına yol açmakta; gerek sosyal gerekse ekonomik ilişkilere derin zararlar vermektedir.

Ülkemizde COVID-19’a dair ilk vakıa, 11 Mart 2020 tarihinde görülmüştür. Bu tarihten itibaren vaka ve ölüm sayıları günbegün artmıştır. Vakıa sayısındaki hızlı artış, virüsün bir aşısının olmaması ve yayılma hızı, insanları, deyim yerinde ise, evlerine hapsetmiş ve sosyo-ekonomik hayata büyük zararlar vermiştir. Gerek TBMM gerekse Hükumet, kamu sağlığı ve güvenliğini korumak amacı ile çeşitli tedbirler almıştır. Bu yazımızda özellikle COVID-19’un yol açtığı sosyo-ekonomik şartlar ile Devletin aldığı tedbirlerin işyeri kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi konusunu ele alacağız.

1. (Geçici) İfâ İmkânsızlığı

a) Kiralayanın Kiracıya Karşı Borçları

Kiralayanın kiracıya karşı iki temel borcu vardır. Bu borçlar, kiralananı sözleşmede bahsedilen kullanım amacına uygun halde kiracıya teslim etmek ve kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmaktır. Bu borçlar kiralayanın asli borçları olup Türk Borçlar Kanunu madde 301’den kaynaklanmaktadır. İşbu maddeye göre, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Maddede öngörüldüğü üzere bu borçlar, kiralayanın aslî borçları olup konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracılar aleyhine değiştirilemez. Bu hüküm kanunun emredici hükmüdür. Başka bir deyişle bu hüküm hilafına olabilecek sözleşme maddeleri geçersiz olacaktır.

Burada kiralayanın kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğü, doğası itibari ile sözleşme boyunca devam edem bir yükümlülüktür. Ayrıca belirtmek gerekir ki, burada kiralayanın kusuru aranmamaktadır; kusursuz sorumluluğu söz konusudur. Kullanıma elverişlilik kavramı ise tarafların iradelerine göre belirlenmektedir ve bu kavramın farklı açılardan ele alınması gerekmektedir. Somut olayın şartlarına göre elverişlilik, hukuki, ekonomik ya da fiziksel açıdan ele alınabilir. Örneğin, otelcilik faaliyetleri için kiralanan ve Atatürk Havalimanı’na yakın olan bir taşınmazın, Atatürk Havalimanı’nın kapatılması sonucunda artık sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanmaya elverişli olamayacaktır. Bu durum, kiralayandan değil, hukukî bir sebepten kaynaklanmaktadır. Fakat kiralayan yine de bu durumdan sorumludur. Çünkü kiralanan işyerinin artık, sözleşmede öngörülen ekonomik amaca hizmet etmesi beklenemez.

b) Kiraya verenin Ayıptan Sorumluluğu ve Kiracının Hakları

Yukarıda ayrıntılı olarak bahsettiğimiz üzere kiralayanın kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme devam ettiği sürece kiralananı kullanıma elverişli tutma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması durumunda kiralayanın ayıptan sorumluluğu söz konusu olacaktır.

I. Ayıp Türleri

Ayıp türleri farklı başlıklar altında sınıflandırılmaktadır. Niteliklerine göre ayıp türleri, maddî ayıp, hukukî ayıp, ekonomik ayıp ve manevî ayıptır. Maddî ayıp, kiralananda ortaya çıkabilecek ve kiralananın kullanımını etkileyebilecek olan fiziksel ayıplardır. Örneğin, restoranlık için kiralanan taşınmazın bu iş için uygun ocak, mutfak, vs. gibi alanlarının bulunmaması bu kapsamda bir ayıptır. Hukukî ayıp ise, idare hukukundan ya da başkaca bir yasal mevzuattan kaynaklı olarak kiralananın sözleşmesel amaca uygun olarak kullanılamamasından dolayı ortaya çıkan ayıptır. Bu duruma örnek olarak ise COVID-19 sebebi ile barların kapatılması sonucunda bar olarak kiralanan taşınmazların geçici bir süre amacına uygun kullanılamayacağı hususu zikredilebilir. Ekonomik ayıp ise, kira sözleşmesi yapılırken kiracının kiralanandan elde etmeyi umduğu ekonomik menfaatin daha sonraki süreçte ortadan kalkması ya da ciddi oranda azalmasına sebebiyet verebilecek ayıptır. Bu duruma örnek olarak ise, normalde işlek cadde üzerinde olduğu için fotoğrafçılık işi için kiralanan bir dükkanın bulunduğu caddede metro inşaatına başlanması sebebi ile insan yoğunluğunun azalması ve buna bağlı olarak kiralanın kendinden beklenen ekonomik gelire elverişsiz hale gelmesi gösterilebilir. Manevî ayıp ise daha çok konut kiralarında görülmekte olup bu duruma örnek olarak, aile konutu olarak kiralanan bir taşınmazın yanı başında yıllarca devam edecek olan bir metro inşaatına başlanması verilebilir.

Diğer bir ayıp sınıflandırma şekil ise ayıbın ağırlığına göre sınıflandırmadır. Bu sınıflandırmaya göre ayıp türleri, önemli ayıp ve önemsiz ayıp olarak ayrılmaktadır. Bu ayrımın temeli TBK 306. Maddenin ikinci fıkrasına dayanmaktadır. Bu fıkra bağlamında meseleyi ele alacak olursak, önemli ayıp “ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde” ortaya çıkan ayıptır. Önemli/önemsiz ayıp ayrımının en önemli sonucu ise kiracının ayıp karşısında sahip olduğu haklarda ortaya çıkmaktadır. Önemli ayıp durumunda kiracının, diğer haklarının yanında, kira sözleşmesini feshetme hakkı varken, önemsiz ayıp durumunda kiracının fesih hakkı yoktur.

II. Kiracının Hakları

Kiracı, kiralananın kendisine kullanıma elverişsiz şekilde teslim edilmesi ya da daha sonradan bu duruma gelmesi durumunda seçimlik haklara sahip olacaktır. Öncelikle ortada giderilebilecek bir ayıp varsa kiracı, kiraya verenden bu ayıbın makul bir sürede giderilmesini isteyebilir. Eğer kiraya veren bu süre zarfında ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kendisi giderip ilgili giderleri kira bedelinden indirebilir. Ya da mümkünse, kiracı kiralananın ayıpsız bir muadili ile değiştirilmesini talep edebilir.

Kiracı, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması, başka bir deyişle önemli ayıp olması, ve kiralayanın verilen süre içerisinde ayıbı gidermemesi ya da ayıbın doğası itibari ile kiralayan tarafından giderilemeyecek bir ayıp olması durumlarında sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kiracı, kiralayanın ayıptan kusuru ile sorumlu olması durumunda uğradığı zararın tazmin edilmesini de kiralayandan isteyebilir. 

Son olarak kiracı, ayıbın geçici ya da önemsiz bir ayıp olması durumunda ayıbın kiralayan tarafından ortadan kaldırılması ya da kendiliğinden ortadan kalkması zamanına kadar ayıp ile orantılı bir şekilde kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir.

Ek olarak şu hususu da belirtmekte fayda vardır; kiracı kirayı yıllık olarak verdi ise ve yıl içerisinde ayıptan dönme hakkını kullanırsa kiralananı kullanmadığı aylar için yaptığı kira bedeli ödemelerini TBK 136. madde kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre 2 yıl içerisinde geri isteyebilir. Nitekim bu madde, genel borç ilişkilerine ilişkin olarak ifa imkânsızlıklarını düzenlemektedir.

2. COVID-19 Kapsamında Alınan Yasal Tedbirler

TBMM ve Hükumet, virüsün yayılmasını yavaşlatmak ve halk sağlığını korumak amacı ile çeşitli alanlarda birçok tedbir almıştır. Biz bu yazıda, özellikle işyeri kiralarını ilgilendiren tedbirlerden bahsedeceğiz. COVID-19 ile mücadele halen devam eden bir mücadele olduğu için her an yeni yasal düzenlemeler yapılabilmektedir. Bizim burada dile getireceğimiz yasal düzenlemeler, yazımızın kaleme alındığı tarih olan, 03/04/2020 tarihine kadar yapılan düzenlemelerdir.

İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (15 Mart 2020) : Genelgede Bakanlık,  Koronavirüs (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek için Sağlık Bakanlığı ile yapılan değerlendirilmelerde; Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini artıracağı, bu nedenle pavyon, diskotek, bar, gece kulüplerinin 16 Mart saat 10:00 itibariyle geçici süreliğine faaliyetleri durdurulacağını bildirmiştir.

İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (16 Mart 2020) : Genelge ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16 Mart saat 24:00 itibariyle durdurulacağı bildirilmiştir.

Sivil Toplum Kuruluşlarının (Dernek, vakıf ) genel kurulları ve Sivil Toplum Kuruluşlarının eğitimler dâhil insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetlerinin (icra-i zorunluluk gerektiren yönetim faaliyetleri hariç) 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle geçici olarak erteleneceği bildirilmiştir.
Toplu olarak vatandaşların bir arada bulunduğu “Taziye Evleri”nin faaliyetlerinin de 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurulacağı bildirilmiştir.

İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (22 Mart 2020) : Genelge ile bugün (22 Mart) gece yarısı saat 24:00 itibariyle içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerleri, sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verecek.

Organizasyonların Ertelenmesi ile İlgili 2020/3 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi (20 Mart 2020 Tarihli ve 31074 Sayılı Resmi Gazete) :Bu Cumhurbaşkanlığı Genelgesi’ne göre ulusal ve uluslararası düzeyde açık ya da kapalı alanlarda düzenlenecek her türlü bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların veya aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelendiği duyurulmuştur.

7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (26 Mart 2020 Tarihli ve 31080 (Mükerrrer) Sayılı Resmi Gazete) : Bu kanunun Geçici 2. maddesi şu şekildedir: “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

3. COVID-19 Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Covid-19 salgını sebebi ile birçok işyeri, alınan tedbirler kapsamında, kapatılmış; bu tedbirler dışında kalan işyerleri ise salgından dolayı insanların alışveriş yapmak istememesi sebebi ile ya kendiliğinden geçici olarak kapatılmış ya da bu işyerlerinin iş hacimleri ciddi oranda düşmüştür. Sonuç olarak, işyeri kullanım amacı ile kiralanan taşınmazlar, kendilerinden beklenen işlevi yerine getiremez hale gelmişlerdir.

Bu noktada özellikle şu ayrımı yapmakta fayda vardır: hakkında hukukî tedbir alınan işyerleri ve hakkında herhangi bir tedbir uygulanmayan işyerleri. Bu ayrımı yapmamızın temel sebebi, kiralananın amacına uygun kullanılamamasının ilkinde hukukî, ikincisinde ise sosyal bir sebebe dayanıyor olmasıdır.

a) Hakkında Hukukî Tedbir Uygulanan İşyerleri

Covid-19 salgını kapsamında devlet, birçok hukukî tedbir almış ve uygulamaktadır. Bunlardan konumuz ile ilgili olanları ise, özellikle bazı işyerlerinin (tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, vs) belirsiz bir süre için tamamen kapatılması, diğer bazılarının (içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane vs.) ise yine belirsiz bir süre için sadece bazı hizmetleri vermesine izin verilmesi şeklinde gerçekleşmiştir.

Faaliyetlerinin tamamı durdurulan işyerleri açısından meseleyi değerlendirecek olursak, ilgili faaliyetleri yürütmek için kiralanan taşınmazlar geçici ve belirsiz bir süre için, kira sözleşmesinde kendileri için belirlenen amaca uygun hizmet veremeyeceklerdir. Bu durumda, kiralananın bu işlevini yerine getirmemesinin sebebi TBK kapsamında hukukî ayıptır. Dolayısıyla kiralayan, TBK m301 kapsamında kiralananı kira sözleşmesi boyunca sözleşmeye uygun bir şekilde kullanıma elverişli halde tutma yükümlülüğünü yerine getirememektedir. Burada kiralayanın kusurunun olup olmaması önemli değildir. Nitekim kiralayanın sorumluluğu, kusursuz sorumluluktur.

Yukarıda anlattığımız huşular bağlamında, işyerleri geçici bir süre için tamamen kapatılan kiracılar, işyerinin kapatılması sebebi ile, başka bir deyişle işveren kiralananı kullanıma hazır bir şekilde bulunduramaması sebebi ile, Covid-19 sebebi ile işyerleri kapalı kaldığı sürece kira ödememe hakkına sahiptirler.

Bununla beraber işyerinin 2-3 ay gibi bir süre için kapalı kalması, kiralayan için katlanması mümkün olmayan bir duruma sebebiyet verdi ise bu durumda önemli ayıp söz konusu olacaktır. Önemli ayıp durumunda ise kiracı, haklı sebebe dayalı olarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilecektir. Burada kiralayanın bir kusuru söz konusu olmadığı için kiracı, kiralayandan zararının karşılanmasını talep edemez. Ayrıca şunun altının da özellikle çizmek gerekir ki, eğer kiracı bir yıllık kira bedelini peşin ödedi ve sözleşmeyi feshetme hakkını kullandı ise, bu durumda ödediği bakiye kira bedelini TBK sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiralayandan isteyebilir.

Faaliyetleri, hukukî düzenlemelerle, belirli oranda kısıtlanmış işyerlerinde ise kiracı, kiralayandan uygun bir indirim talep edebilir. Bu indirim, tedbirin kiracının ekonomik faaliyetleri ile orantılı olması gerekmektedir. Ayrıca talep edilecek indirim, doğası itibari ile geçici olacak ve Covid-19 salgını tedbirlerinin ortadan kaldırılması ile birlikte son bulacaktır.

b) Hakkında Hukukî Tedbir Uygulanmayan İşyerleri

Birçok işyeri ve işkolu hakkında hukukî tedbirler uygulanmasa da Covid-19 salgını sebebi ile işyerleri kendiliğinden, geçici süre için, faaliyetlerinin durdurmuşlardır. Bunun en önemli sebebi ise virüs sebebi ile sosyo-ekonomik hayatın sekteye uğramasıdır. Bu durumda kiracının herhangi bir hakkı var mıdır, sorusu gündeme gelmektedir. Bu sorunun cevabı ise, söz konusu durumun ekonomik ayıp oluşturup oluşturmadığı ile ilgilidir.

İşyeri kira sözleşmesinde kiracının temel amacı, kiralan taşınmazı işyeri olarak kullanarak belirli bir ve öngörülebilir bir kar elde etmektir. Örneğin, Ankara-İstanbul arası sefer yapan otobüslerin güzergâhında bulunan bir dinlenme tesisi ile tali yolda bulunan bir dinlenme tesisinden beklenen ekonomik yarar aynı olmayacağı gibi bu iki tesisin kira tutarları da farklı olacaktır. Kiralanırken böyle bir güzergâhta olan dinleme tesisinin daha sonra güzergâhın değişmesi ile atıl durumda kalması halinde, artık kiralanandan beklenen ekonomik fayda elde edilemeyecektir.

Örnekte anlatıldığı gibi, sözleşme yapılırken belirli bir müşteri potansiyeline sahip olan ve ekonomik getiri beklenen birçok işyeri, Covid-19 salgını döneminde beklentilerin kat be kat altında iş yapmaktadırlar. Böylece kendilerinden beklenen ekonomik faydayı sağlamamaktadırlar. Burada, hukukî ayıpta olduğu gibi, kiralayanın kusuru aranmamaktadır. Kiralayan bu ekonomik ayıptan sorumlu olacaktır.

Bu durumda kiracı, kendi ekonomik kaybıyla orantılı bir şekilde kira tutarında indirim yapılmasını talep edebilecektir. Fakat kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır.

Sonuç olarak, Covid-19 Küresel Salgını döneminde, kiralayanın kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulunduramaması sebebi ile geçici ya da kısmî ifa imkânsızlığı söz konusu olacaktır. Bu durumda ekonomik ve hukukî şartlara göre, kiracının kira tutarında indirim istemekten sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmeye kadar çeşitli hakları söz konusu olacaktır.

Av. Emir Seydi KAYA